Exploateringsavtal

Innehåll

Förkortningar 9

Författningar 11

Förord 13

1 Exploateringsavtalets bakgrund och utveckling  15

1.1      Juridik och teknik i ett avtal 16

1.2      Avtalets funktion i plangenomförandet 16

1.3    Värdestegringen på mark och kommunens möjligheter att få del av denna 17

1.4      Planmonopolets betydelse 17

1.5      Kommunens olika roller 17

2 Plangenomförande och exploateringsavtal  19

2.1      Plangenomförande i praktiken om det är en privat markägare 21

2.2      Plangenomförande i praktiken om det är flera privata markägare 21

3 Exploateringsavtalets ekonomiska funktioner  23

3.1      Detaljplanens påverkan på markens värde 23

3.2      Kommunal markpolitik och möjlighet att ta del av markvärdestegring 25

3.3      Värdering vid markexploatering och exploateringsavtal 26

3.3.1 Värderingsbegrepp och något om ortsprismetoden 26

3.3.2 Expropriationslagens värderingsregler 28

4 Ramar för exploateringsavtal och markanvisningsavtal  29

4.1      PBL:s regler om avtalsinnehållet 30

4.1.1 Definition av exploateringsavtal och markanvisningsavtal 30

4.2      Exploateringsavtalets innehåll 31

4.3      Åtaganden för exploatören i exploateringsavtal 32

4.3.1 Tillåtna åtaganden 32

4.3.2 Otillåtna åtaganden 33

4.4      Riktlinjer för exploateringsavtal 34

4.5      Markanvisning och markanvisningsavtal 37

4.5.1 Riktlinjer för markanvisningar 38

4.5.2 Arkitekttävling eller anbudstävling 39

4.5.3 Handläggningsrutiner och grundläggande villkor 39

4.5.4 Bedömningsgrunder vid kommunens utvärdering av intresseanmälningar 40

4.5.5 Markprissättning 40

4.6      Förbud mot s.k. kommunala särkrav 41

4.7      Exploateringsavtal och reglerna om offentlig upphandling 43

4.8      Statsstödsreglerna 46

4.8.1 Årefallet – statsstödsfråga behandlad i EU 46

4.9     Egendomsskyddet i regeringsformen – två domar av betydelse för fastighetsbildning och plangenomförande 47

4.10   Haparandamålet – fråga om samtycke till avsteg från FBL 49

5 Avtalsskrivning – en komplicerad verksamhet  53

5.1      Avtalslagen (AvtL) 54

5.2      Dispositiva och indispositiva regler 55

5.2.1 Dispositiva regler, dvs. icke bindande 55

5.2.2 Indispositiva regler, dvs. tvingande 56

5.3      Allt står inte i lagtext – några synpunkter på lagtolkning och avtalstolkning 58

5.4      Upphörande och hävning av avtal – avtalsbrott och ogiltighet 60

5.5      Felaktiga eller otydliga avtal kan leda till rättsförluster 61

5.5.1 Föravtal, avsiktsförklaring m.m. 61

6 Det unika med exploateringsavtal – vilka lagar som blir aktuella  63

6.1      Plan- och bygglagen (PBL) 64

6.1.1 Exploateringsavtal 64

6.1.2 Allmän plats 64

6.1.3 Markåtkomst och ersättning vid genomförande av detaljplan 66

6.1.4 Markåtkomst och ersättning för allmän plats 66

6.1.5 Kommunalt huvudmannaskap för allmän plats 67

6.1.6 Enskilt huvudmannaskap för allmän plats 67

6.1.7 Kvartersmark i detaljplan 68

6.1.8 u-område i detaljplan 70

6.1.9 x-område i detaljplan 71

6.1.10  g-område i detaljplan 71

6.1.11  Fastighetsindelningsbestämmelser i detaljplan 72

6.1.12  Lantmäterimyndighetens nya roll i PBL 72

6.1.13  Bestämmelser om gatukostnader 73

6.1.14  Regler om parkering 73

6.1.15  Plan- och bygglovsavgifter 74

6.1.16  Villkorade bygglov för enskilda anläggningar 75

6.2      Kommunallagen (KL) 75

6.2.1 Den kommunala kompetensen 76

6.2.2 Vad som händer om någon som inte är behörig skriver på avtalet 77

6.3      Avtalslagen (AvtL) 77

6.4      Jordabalken (JB) 77

6.4.1 Hur man ska hantera frågor om köp m.m. av fast egendom 77

6.4.2 Formkraven för fastighetsköp 78

6.4.3 Ska ett eventuellt köpeavtal tas in i exploateringsavtalet eller läggas som bilaga? 79

6.4.4 Arrende- och hyresfrågor 79

6.5      Fastighetsbildningslagen (FBL) 80

6.5.1 Fastighetsreglering 81

6.6      
Genomförande av fastighetsförvärv enligt JB och FBL 82

6.6.1 Köpekontrakt enligt JB 82

6.6.2 Jordabalksköp som grund för lantmäteriförrättning 82

6.6.3 Överenskommelse eller medgivande enligt 5:18 FBL 82

6.7      Anläggningslagen (AL) 83

6.7.1 Tvångsanslutning till en gemensamhetsanläggning 84

6.8      Ledningsrättslagen (LL) 84

6.9      Lagen om allmänna vattentjänster (LAV) 85

6.9.1 Dagvatten 86

6.9.2 Rättsfall angående upphävda detaljplaner på grund av felaktig dagvattenlösning 87

6.10   Miljöbalken (MB) 88

6.10.1  Vattenverksamhet 88

6.10.2  Förorenad mark 89

6.10.3  Områdesskydd 89

6.11   Kulturmiljölagen (KML) 90

6.12   Ombildningslagen  91

6.13   Preskriptionslagen 92

7 Exploateringskalkyler93

7.1      Kalkyl över projektets ekonomi 94

7.2      Skälighetsbedömning inför förhandling om exploateringsavtal 94

7.3      Gatukostnadskalkyl 95

7.4      Va-kostnadskalkyl 95

7.5      Plankostnadskalkyl 96

7.6      Kostnadsfördelning för andelstal i gemensamhetsanläggning (ga) 96

7.7      Kommunens exploateringskalkyl 97

7.8      Generalplanekostnader 97

8 Bevarande av kulturhistoriskt intressant bebyggelse  99

8.1      Ersättningsregler vid bevarande 100

8.1.1 Rivningsförbud 101

8.1.2 Skyddsbestämmelser 101

8.1.3 Rättsfall om ersättning vid bevarande 102

8.2      Avtal om ersättning 103

9 Exploateringsavtalets innehåll  105

9.1      Bakgrund och syfte med avtalet 106

9.2      Parterna 107

9.3      Exploateringsområde 107

9.4      Förutsättningar för avtalet – giltighet 107

9.5      Markfrågor, fastighetsbildning m.m. 108

9.6      Genomförande 108

9.7      Tillträde 109

9.8      Servitut, ledningsrätt, ansvar för flyttning av ledningar m.m. 109

9.9      Områdets skick 110

9.10   Bostadsbebyggelse och upplåtelseformer 110

9.11   Kvartersmarksanläggningar 111

9.12   Miljö och arkeologi – ansvar för markföroreningar och fornlämningar 112

9.13   Sanktioner, påföljd vid bristande utförande 112

9.14   Force majeure 112

9.15   Tidplan och vite 113

9.16   Säkerhet 113

9.17   Gatukostnader m.m. 114

9.18   Va-frågor 114

9.19   Överlåtelse av exploateringsavtalet/-området 114

9.20   Ändringar och tillägg i avtalet 115

9.21   Kontaktpersoner 115

9.22   Tvistelösning 115

9.22.1  Allmän domstol 115

9.22.2  Skiljenämnd 116

9.23   Underskrift  117

Referenser 119

Sakregister 121