Fastighetsförmedling

Förkortningar     11

Förord     13

 

1 Från yrke till profession     15

1.1 Ett paradigmskifte     15

1.2 Varför en profession och inte ett yrke?     18

1.3 Vad är en profession?     19

1.3.1 Akademisk utbildning     19

1.3.2 Fortbildning     20

1.3.3 Egen unik kunskap     21

1.3.4 Branschorganisation     22

1.3.5 Examinationsförfarande och auktorisation     22

1.3.6 Kontroll över tillträde till professionen     23

1.3.7 Etiska regler     23

1.3.8 Service åt allmänheten     24

1.3.9 Identitet     24

1.3.10 Ett eget fackspråk     25

1.3.11 Är fastighetsmäkleri en profession?     25

 

2 Den reglerade professionen     27

2.1 Regleringen     27

2.1.1 Tillämpliga författningar     27

2.1.2 God fastighetsmäklarsed och mäklarrättens källor     29

2.1.3 Registrering och statlig insyn     37

2.1.4 Utbildningskrav     40

2.1.5 Omsorgsplikt     41

2.1.6 Personligt ansvar     43

2.1.7 FML:s tillämplighet     47

2.1.8 FML:s geografiska tillämplighet     49

2.1.9 Tvingande i konsumentfall     50

2.1.10 Ett internationellt perspektiv     52

2.2 Sanktionerna     54

2.2.1 Straffrättsligt ansvar     55

2.2.2 Civilrättsligt ansvar     56

2.2.3 Disciplinansvar     62

 

3 Etik, omsorg och personligt ansvar     69

3.1 Etik och moraliska dilemman     69

3.2 Etik och företagskultur     72

3.3 Etik och personligt ansvar     74

 

4 Mäklarens opartiskhet och självständighet     75

4.1 Opartiskhet     77

4.1.1 En generell norm     77

4.1.2 Förhållandet till konkreta förmedlings­moment     79

4.1.3 Förbud att agera som ombud     81

4.2 Självständighet     84

4.2.1 Förbud mot självinträde     84

4.2.2 Förbud mot närståendeförmedling     86

4.2.3 Förbud mot handel med fastigheter     90

4.2.4 Förbud mot förtroenderubbande verksamhet     92

4.2.5 Särskilt om försäkringsförmedling     101

 

5 Diskriminerings­lagen     105

5.1 Diskrimineringsgrunderna     107

5.1.1 Kön     107

5.1.2 Könsöverskridande identitet eller uttryck     108

5.1.3 Etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning     108

5.1.4 Funktionsnedsättning     109

5.1.5 Sexuell läggning     110

5.1.6 Ålder     110

5.2 Sex typer av diskriminering     111

5.2.1 Direkt diskriminering     111

5.2.2 Indirekt diskriminering     113

5.2.3 Bristande tillgänglighet     115

5.2.4 Trakasserier     116

5.2.5 Sexuella trakasserier     117

5.2.6 Instruktion att diskriminera     117

5.3 Situationer där diskriminering är förbjuden     118

5.4 Diskrimineringsersättning     120

5.5 Delad bevisbörda     120

 

6 Förmedling av olika typer av köpeobjekt     123

6.1 Mäklarens kunskapsplikt om objektstypen och dess reglering     123

6.2 Fastigheter     125

6.2.1 Formerna för avtals ingående     125

6.2.2 Kontraktsbrottsreglerna     127

6.3 Bostadsrätt     131

6.3.1 Allmänt om upplåtelseformen     131

6.3.2 Formerna för avtals ingående     131

6.3.3 Kontraktsbrottsreglerna     133

6.4 Tomträtt     135

6.5 Arrende     136

6.6 Byggnad på ofri grund     138

6.7 Oäkta bostadsrätt     139

6.8 Nyproduktion     142

6.8.1 Småhus     142

6.8.2 Bostadsrätt     143

 

7 Penning­tvätts­lagen     147

7.1 Allmänt     147

7.2 Riskbedömning och kundkännedom     148

7.3 Åtgärder för kundkännedom     149

7.3.1 Vad ska undersökas?     149

7.3.2 Riskanpassade åtgärder     152

7.3.3 Tidpunkten för identitetskontroll     154

7.3.4 Kontroll utförd av utomstående     156

7.4 Särskilda åtgärder och ­transaktionsförbud     157

7.4.1 Övervakning och rapportering     157

7.4.2 Transaktionsförbud     158

7.5 Dokumentation och databehandling     159

7.5.1 Bevaring av handlingar och uppgifter     159

7.5.2 Behandling av personuppgifter     159

7.6 Tillsyn och sanktioner     161

 

8 Uppdragsavtalet     165

8.1 Avtalet är personligt     165

8.2 Skriftlighetskrav     166

8.3 Ångerrätt     168

8.4 Vad bör tas med i uppdragsavtalet?     170

8.5 Ensamrätt     173

8.6 Uppsägning av ­uppdragsavtalet     174

8.7 Oregistrerade medhjälpare     176

 

9 Mäklarens ersättning     181

9.1 Olika sätt att beräkna ersättningen     181

9.2 Rätten till provision     183

9.2.1 Förmedlingsuppdrag     184

9.2.2 Bindande överlåtelse     185

9.2.3 Anvisning     188

9.2.4 Orsakssamband     189

9.3 Rätt till provision – två typfall     190

9.3.1 Uppdragsgivaren säljer på egen hand till en köpare som mäklaren anvisat     190

9.3.2 Uppdragsgivaren anlitar ny mäklare och säljer till en köpare som den första mäklaren anvisat     191

 

10 Mäklarens ansvar för information     193

10.1 Kontrollplikten – rutinmässig informationsinhämtning     194

10.1.1 Inledning     194

10.1.2 Närmare om förfoganderätten     199

10.1.3 Närmare om belastningar     213

10.2 Utredningsplikten – mäklarens ansvar för informationens riktighet     219

10.2.1 Den mäklarrättsliga ­utredningsplikten     219

10.2.2 Marknadsföringslagens inverkan på ansvaret     225

10.3 Den allmänna ­upplysningsplikten     229

10.4 Objektsbeskrivningen     239

10.4.1 Skyldigheten att tillhandahålla     239

10.4.2 Obligatoriskt innehåll     240

10.4.3 Frivilligt innehåll     242

10.5 Övrig formaliserad ­upplysningsplikt till parterna     243

10.6 Budgivningen     245

10.7 Lockpriser     251

10.8 Dokumentation av uppdraget     257

10.8.1 Journal     257

10.8.2 Budgivningslista     258

10.9 Energideklaration     260

 

11 Rådgivnings­plikten     263

11.1 Inledning     263

11.2 Vilka kunskapsområden omfattas?     267

11.3 Rådgivningens svårighetsgrad     274

11.4 Rådgivning och mäklarens opartiskhet     275

11.5 Formaliserad rådgivningsplikt     278

11.5.1 Verka för att säljaren lämnar upplysningar     278

11.5.2 Verka för att köparen undersöker     284

11.5.3 Lämna skriftlig information om köparens undersökningsplikt     287

11.5.4 Erbjuda boendekostnadskalkyl     288

11.6 Rådgivning i vissa viktiga typsituationer     288

11.6.1 Förbesiktningar     288

11.6.2 Undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt     295

11.6.3 Dold pant i bostadsrätt     298

11.6.4 Oinskrivna servitut     301

11.6.5 Utfästelser     303

11.6.6 Köparen eller säljaren ångrar sig innan bindande köp kommit till stånd     306

11.6.7 Köparen eller säljaren ångrar sig efter att bindande köpeavtal kommit till stånd     313

11.7 Rådgivningsansvar     315

 

12 Mäklarens kontrakt­skapande     317

12.1 Inledning     317

12.2 Identifiera potentiella risker och konfliktfrågor     320

12.3 Föreslå kontraktslösningar på de identifierade problemen     325

12.4 Utforma kontrakten på ett godtagbart sätt     329

12.4.1 Besiktningsklausuler     329

12.4.2 Besiktningsklausuler när förbesiktning skett     332

12.4.3 Låneklausuler     334

12.4.4 Friskrivningsklausuler     336

12.4.5 Informationsklausuler     341

12.5 Förklara kontrakts­klausulerna och dessas relation till gällande rätt     343

12.6 Verka för att alla överenskommelser dokumenteras     345

12.7 Rådgivning, omsorg och den gemensamma partsviljan     347

12.8 Tillträdet     350

 

13 Hantering av parternas pengar     353

13.1 Inledning     353

13.2 Skyldighet att verka för handpenning     354

13.3 Depositionsavtal eller skyndsam utbetalning     355

13.4 Depositionsavtalet     356

13.5 Hantering av deponerade medel     357

 

14 Reglering av fastighets­mäklar­företag     361

14.1 Inledning     361

14.2 Registrering      362

14.3 Tillämpliga materiella regler     363

14.3.1 Verka för att fastighetsmäklarna följer god fastighetsmäklarsed     363

14.3.2 Förhållandet till fastighets­mäklaren, köparen och säljaren     364

14.3.3 Sanktionerna     364

Referenser     367

Rättsfallsregister     371

Sakregister     375